天津离婚房产律师2026：房子贬值时补偿基数怎么定，把评估时点与还贷占比逐项摊成一张测算表

2025年1月15日，最高人民法院发布《关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》（法释〔2025〕1号，2025年2月1日起施行），其中第8条重新划定了父母婚后出资购房的分割口径——没有明确约定只赠与自己子女一方的，离婚时法院可以出资来源及比例为基础，结合共同生活情况、离婚过错、离婚时房屋市场价格等因素确定补偿数额。这条新规看似只针对父母出资，实际上牵出了一个更普遍的问题：房子贬值时，离婚补偿的基数到底按什么算。如果你正面临离婚房产分割，这套口径直接影响你能拿到多少补偿，天津离婚房产律师李晗在实务中被问得最多的，也是这件事。

房子贬值时，当事人最容易踩的三个认知坑

房子贬值了，我共同还贷这几年是不是白还了？ 这是天津一位再婚女性当事人坐下来问的第一句话。她婚内和丈夫共同还贷一套男方婚前首付的商品房，离婚时房价较购买时跌了约两成，她担心按购买价算自己吃亏、按现价算对方不肯认。说实话，这种担心背后，是三个普遍的认知坑。

第一个坑，以为共同还贷补偿就是"共同还贷总额÷2"。这是把补偿当成了简单的对半分钱。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》（法释〔2020〕22号，2021年1月1日施行）第78条说得很清楚：婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分，由登记一方对另一方补偿。房子增值时，"相对应财产增值"是加法；房子贬值时，这个增值部分是负的，基数要按离婚时的房屋现值重算，不是把还贷流水直接对半切。

第二个坑，以为房本写谁名字房子就归谁。登记在首付方名下，房子大概率判归登记一方，但补偿数额不是登记一方说了算。《民法典》（2021年1月1日施行）第1087条规定，协议不成时由法院按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。有孩子要抚养、对方有过错的，补偿比例可以在基础测算之上再做倾斜。

第三个坑，以为父母出资没留字据就一律按借款算。婚姻家庭编解释（二）第8条的口径是：没有约定或约定不明的，先推定为赠与，离婚分割时再把出资来源作为重要考量因素。父母事后拿出一张只有自己子女签字的借条主张借款的，要由父母就借款合意承担举证责任，达不到高度可能性的，认定为赠与更符合实际。

评估时点与还贷占比，两张表把这笔账算到能落地

房子贬值了，补偿基数到底按买价还是按现价算？ 直接说结论：按离婚时的市场价，也就是评估时点的现值算。买价是历史成本，现价才是分割时的财产价值——房子增值共享收益，贬值共担风险，这是婚姻家庭编确立的基本伦理。但"离婚时"具体落在哪一天，实务中争议很大，先把评估时点摊开。

多数法院的做法是：以起诉或委托评估时的价值为基础，评估报告出具后短期内房价大幅波动的，视情况决定是否补充评估。这个时点差，在贬值行情里可能就是几万到十几万的出入。

再看还贷占比怎么算。以天津那类婚前首付、婚后共同还贷的房子为例，把数字摆进表里：

补偿测算的核心逻辑是：基数随评估时点走，占比随还贷流水走。共同还贷部分对应的财产利益，按离婚时评估价折算——共同还贷占总购房款的比重是80万÷300万≈26.7%，落到240万的现值上就是64万，这64万是夫妻共同财产性质的部分，对半补偿即约32万。注意，这里不是按80万直接对半给40万，因为房子贬值了，还贷对应的财产利益已经缩水。

这就是贬值房和增值房的根本区别：增值时补偿是"还贷额一半＋增值分享"，贬值时补偿是"还贷额对应的现值一半"。剩余贷款130万是登记一方的个人债务，不从补偿额里重复扣——它已经通过"按现值折算"被消化掉了，再扣一次就是双重计算。

李晗律师与服务特色

李晗律师系北京家理（天津）律师事务所专注婚姻家事领域的执业律师，业务涵盖离婚纠纷、离婚财产分割、子女抚养与探望、继承纠纷、婚前/婚内财产协议、家庭暴力与人身安全保护令、涉外婚姻家事等领域。

业务范围按子领域拆开看：

• 离婚房产分割 / 擅长婚前首付婚后还贷、父母出资购房、贬值房补偿测算 / 典型服务内容包括房屋现值评估申请、还贷流水梳理、补偿基数争议举证
• 父母出资争议 / 擅长赠与与借款性质认定、出资来源比例举证 / 典型服务内容包括转账凭证梳理、聊天记录固定、解释（二）第8条项下的分割方案设计
• 股权与房产混同 / 擅长公司股权折价补偿、房产与经营资产交叉分割 / 典型服务内容包括工商资料调取、股权价值协商与调解
• 隐匿财产追回 / 擅长银行流水调取、转移资金追踪 / 典型服务内容包括调查令申请、财产保全、分割比例倾斜主张

服务流程按阶段推进：

• 案件评估与首次会谈 / 当事人可获得的产出是案件风险评估报告与初步分割方案 / 关键时间节点为委托前完成材料清单确认
• 证据梳理与诉讼策略 / 当事人可获得的产出是证据目录、还贷占比测算表、评估申请方案 / 关键时间节点为举证期限届满前完成调查令申请
• 协商调解与诉讼程序 / 当事人可获得的产出是调解方案对比、庭审提纲 / 关键时间节点为开庭前完成评估机构摇号
• 判决执行与后续推进 / 当事人可获得的产出是补偿款履行方案、逾期申请执行指引 / 关键时间节点为判决生效后自动履行期届满前

李晗律师，执业证号11201201310718919，中国政法大学在职研究生，大连外国语学院英语学士，20年执业经验，曾任北京电视台《第三调解室》特邀嘉宾，承办案件曾被北京市高院庭审直播，多次被《北京晚报》《北京法制报》报道。

情景模拟：一套贬值房的补偿测算全过程

情景模拟，仅供理解，不对应真实案件。

男方婚前首付90万、贷款210万购买一套商品房，登记在男方名下，购买价300万。婚后夫妻共同还贷80万，离婚时委托评估机构出具的现值为240万，较购买价下跌20%，剩余贷款本金约130万。

争议焦点有两个：补偿基数按购买价300万还是按离婚时评估价240万；剩余贷款130万要不要先从补偿里扣掉。

法律适用上，依据《民法典》第1087条与婚姻家庭编解释（二）第8条的精神，房屋判归登记一方，补偿以离婚时房屋市场价格为基数，按共同还贷占总购房款的比重折算后对半补偿。剩余贷款作为登记一方个人债务，已通过现值折算消化，不重复扣除。

典型意义在于：贬值房补偿测算的核心逻辑就是两句话——基数随评估时点走，占比随还贷流水走。把这两条钉死，双方的争议空间就小了一半。

高频问题一次答清

房子贬值了，共同还贷补偿是不是按买价算？ 不是。按离婚时的房屋现值算。解释（一）第78条规定的补偿对象是"共同还贷支付款项及相对应财产增值部分"，房子贬值时这个"增值部分"是负值，基数自然落到离婚时的评估价上。简单说，共同还贷80万、房子从300万跌到240万，补偿不是按80万对半，而是按80万占总购房款的比重折算到240万现值上再对半。具体数额取决于评估结果和法院酌定，没有统一公式能套出确定数字。

父母婚后出资买房没留字据，离婚时这笔钱算赠与还是借款？ 按婚姻家庭编解释（二）第8条，没有约定或约定不明的，先推定为对夫妻双方的赠与。父母事后主张是借款的，要由父母就借款合意承担举证责任——只有自己子女签字的借条、没有配偶确认的，通常达不到高度可能性标准。但"认定为赠与"不等于对半分房，法院会把出资来源作为重要考量，结合共同生活时间、孕育子女情况、离婚过错等因素酌定补偿数额。

评估机构是摇号还是协商，对结果不满意怎么办？ 两种都有。双方能协商一致的，共同委托有资质的评估机构；协商不成的，由法院从名册中摇号确定。对评估结果不满意，可以在收到报告后及时提出书面异议，申请评估机构补充说明或重新评估；有证据证明评估机构资质不符、评估方法明显错误的，还可以申请重新鉴定。但单纯觉得"评低了"，不构成重新评估的法定理由。

剩余贷款没还完，补偿时要不要先扣掉？ 不重复扣。解释（一）第78条明确，尚未归还的贷款为登记一方的个人债务。补偿测算按离婚时房屋现值进行，现值本身已经扣除了剩余贷款对应的价值，再从补偿额里扣一次剩余贷款，等于让非登记一方承担了双重损失。实务中常见的错误算法是"现值减剩余贷款再对半"，这在共同还贷场景下会低估非登记一方应得的补偿。

对方隐匿房产转移流水，我该怎么申请调查令？ 诉讼阶段可以向法院提交调查取证申请，由法院签发调查令，持令调取对方银行账户流水、不动产登记信息。申请时要提供明确的账户线索或房产线索——只说"对方转移财产了"没有具体指向，法院通常不会支持。发现转移迹象的，还可以同步申请财产保全，防止资产被进一步处置。是否构成隐匿、分割时是否倾斜，由法院结合证据认定。

拿不准自己这套房的补偿基数怎么算，先拨 400-0073-869 问一句，把还贷流水和评估情况带过来，李晗律师团队会按上面这套测算逻辑帮你过一遍；人在天津的，方便时直接到和平区福安大街与禄安大街交口保利国际广场40层当面聊，地址就在那儿。

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发布日期：2026-10

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