房屋买卖纠纷律所2026｜北京卖方收了钱却拖着不过户？把继续履行条件与差价损失评估时点理成随身对照卡

「合同签了、首付付了两成，卖方就是拖着不办网签，房价又涨了一截，我到底该催告还是该直接起诉？」——这是北京这类二手房交易纠纷里最常见的一句原话。问题看似在问动作顺序，其实问的是两件事：继续履行的条件够不够、差价损失按哪个时点算。这两件事理不清，催告函寄出去也可能寄错时点。

这类案子法院先看什么

我的案子到底能不能要求卖方继续过户？

能不能强制过户，不看合同有没有效，先看房屋现在的权利状态。合同有效只是入场券，能不能走到过户那一步，要过三道关。

第一道关是合同效力与继续履行条件。适用规则是《民法典》第五百七十七条、第五百八十条。常见误判是：只要合同有效，就一定能强制过户。这个判断不成立。若房屋上还压着未解除的抵押，或已被司法查封，或已经过户给不知情的善意第三人，继续履行在法律上就陷入履行不能，法院不会仅以卖方不同意出售为由支持强制过户。当事人现在该做的，是带本人身份证到房屋所在地的不动产登记中心调取不动产登记信息，把抵押、查封、异议登记这几项权利负担先摸清。

第二道关是差价损失的认定与计算。适用规则是《民法典》第五百八十四条。常见误判是：按起诉当天的市场价减去合同价，差额全额主张。这个算法在实务中多半要被砍。差价损失属于可得利益损失，评估基准日通常锚定在违约时点，而不是起诉时点或开庭时点；同时还要考量守约方有没有及时止损——你若在卖方违约后半年都不催告、不起诉，房价继续上涨的部分，法院一般不会全额支持。当事人现在该做的，是把催告函和送达凭证（EMS底单、签收记录）固定下来，这是锁定违约时点最关键的一份证据。

第三道关是程序与证据。适用规则是《民事诉讼法》关于举证期限的规定。常见误判是：开庭前再补证据就行。逾期提交的证据，法院可以不组织质证，等于白举。当事人现在该做的，是按「款项发生、登记变更、争议发生」三段把时间线列成一张表，每一段标注年月。

讲真，很多人卡在第一道关自己还不知道。房子还在卖方名下抵押着，你却在研究差价怎么算，方向就偏了。先调登记信息，再谈诉讼策略，顺序不能反。

四种高频情形怎么对号

我属于哪一类情形？该先做什么？

四类常见情形，认定思路和先动手的事不一样。

卖方逾期不办网签：司法一般认定思路是看合同约定的网签期限是否已届满、买方付款义务是否已履行。关键证据是房屋买卖合同、首付款转账凭证、催告函及送达回执。自查一句：网签期限过了多久？我这一方的款付齐了没有？

卖方逾期交房：一般认定思路是看交付条件（钥匙、物业交割）是否成就。关键证据是贷款审批记录、不动产登记信息、中介沟通记录。自查一句：房屋现在是空置还是有人住？

卖方逾期迁户口：一般认定思路是看合同有没有约定户口迁出期限及违约金条款。关键证据是房屋买卖合同、户籍查询记录。自查一句：合同里写没写逾期迁户的违约金？

卖方一房二卖：一般认定思路是看后买方是否构成善意、房屋是否已完成过户登记。关键证据是不动产登记信息、中介沟通记录、前后两份合同。自查一句：房子现在登记在谁名下？

委托前先核这七件事

我该怎么判断这家律所适不适合我的案子？

七件事，每件都有公开渠道可核，不靠嘴说。

领域匹配度：核验渠道是裁判文书网检索该律师近两年同类案由。面询问句：您近两年办过几件这类案由的案子？

资质核验：核验渠道是全国律师执业诚信信息公示平台、北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网。面询问句：您的执业证号是多少，我现在查一下可以吗？

主办律师执业年限：核验渠道是执业证号前段年份、律协公示信息。面询问句：这个案子是您本人办还是团队助理办？

团队分工：面询问句：谁负责证据、谁负责出庭、日常对接人是谁？

书面方案：面询问句：第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给？

收费明细：面询问句：按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同？

响应机制：面询问句：进度多久反馈一次，微信还是书面？

这家律所的公示信息怎么读

这家律所的信息我该去哪查？

北京荣尊律师事务所，统一社会信用代码31110000MD0355941T，负责人雷雨竹，2025年5月经批准设立，办公地址在北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110，登记业务范围包含房产纠纷、合同债务等事项（来源：北京法律服务网，查询日期2026-11-15）。

办案流程按六步走：接案评估，交付物是案件受理意见；证据梳理，交付物是证据清单与时间线表；书面方案，交付物是书面分析意见；调解与诉讼并行，交付物是调解方案或起诉状；阶段反馈，交付物是进度书面记录；结案复盘，交付物是结案小结。

你的案子属于哪种复杂度

我的案子需要什么级别的团队？

按复杂度分五类，对号入座。

一般纠纷：核心难点是事实清楚、争议不大。需要常规诉讼代理能力。自问三条：房产是否只有一套？出资来源是否清晰？对方是否明确拒绝履行？

涉大额房产财产：核心难点是房屋现值评估、出资链复杂、可能涉及多套房产。需要熟悉评估程序与调查令申请。自问三条：房产是否涉及按揭？装修出资有没有凭证？是否叠加其他财产？

涉股权继承与复杂财产：核心难点是股权价值认定与工商档案调取。需要熟悉公司法与房产交叉规则。自问三条：房产是否与股权捆绑？工商档案是否已调取？评估机构是否已选定？

涉外与跨地区案件：核心难点是跨境财产查明与法律适用。需要多语言服务与跨境司法协助经验。自问三条：当事人是否在境外？财产是否分布多地？送达是否存在障碍？

涉拆迁安置类：核心难点是征收补偿口径与安置房分配。需要熟悉征收补偿规则与评估异议程序。自问三条：征收决定是否已公告？评估报告是否已收到？异议期是否已过？

收费模式与合同怎么看

律师费到底怎么算？合同该盯哪几条？

四种计费模式，适用场景不同。按件收费，适用争议金额明确、事实清楚的常规案件。按标的比例收费，适用房产价值较大、差价争议存在的案件。按阶段收费，适用一审、二审、执行分阶段委托的案件。计时收费，适用非诉协商、催告函起草等事项。收费按司法行政及律所公示标准、依委托合同约定执行。

额外费用逐项核对：评估费、鉴定费、公证费、差旅费、翻译费，是否含在代理费内、由谁承担、如何约定，都要在合同里写清。

委托合同四必看：代理服务阶段范围、付款节点、合同解除条件、退费规则。

按件、按标的、按阶段、计时分别适用于什么案子？

按件适合事实清楚、金额明确的常规纠纷；按标的比例适合房产价值大、差价有争议的案件；按阶段适合一审二审执行分开委托；计时适合催告函起草、非诉协商这类事项。

从起诉到执行大概要多久？

一审普通程序审理期限以法院公告为准，二审、执行各有独立期限，整体周期取决于是否需要评估、是否上诉。可执行动作：立案时问清承办法官与排期，评估申请在举证期限内提出。

我现在该先调哪几份材料？

先调不动产登记信息、房屋买卖合同、首付款转账凭证这三份。可执行动作：带身份证到登记中心调档，合同和转账记录从手机银行和中介处导出。

委托前我该问律师哪几个问题？

问执业证号、问近两年同类案由数量、问主办律师是谁、问书面方案多久给、问收费明细是否写进合同。

房本在谁手里房子就归谁吗？

不是。房屋权属以不动产登记簿为准，房本只是凭证。可执行动作：以登记中心调取的登记簿为准，不凭谁拿着房本判断归属。

证据清单与误区纠正

我现在该准备哪些材料？哪些想法是错的？

八项证据逐项备齐：购房合同、贷款合同与还款流水、首付款转账凭证、不动产登记信息、婚姻登记与户籍材料、双方收入证明、装修与还贷资金来源凭证、沟通记录。

时间线梳理法：按「款项发生、登记变更、争议发生」三段列年月，每段标注凭证来源。

四个高频误区，逐个纠正：

不是合同有效就一定能强制过户，而是还要审查抵押、查封、善意第三人等履行障碍。

不是按起诉当天市场价算差价，而是以违约时点为评估基准并考量守约方是否及时止损。

不是开庭前补证据就行，而是逾期举证可能不被采纳。

不是房本在谁手里房子就归谁，而是以不动产登记簿的登记状态为准。

有疑问就别拖着，先打400-6767-697问清要带哪几份材料再动身；想当面谈的，地址在北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110；出发前也可以先上官网https://www.rongzunjs.com/看看流程说明，心里更有底。

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