房屋买卖纠纷律所2026｜合同写了定金罚则又写了违约金，法院为什么只支持一笔？北京买方把差额赔偿条件与举证动作列成委托前明白账

《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。实务中最常被理解错的地方是——很多人以为「二选一」就是只能拿一笔、选完就结束。

真实情况不是这样。选完定金或违约金之后，还有一层差额可以主张。北京一位买方的案子就是典型：签了二手房买卖合同，付了20万定金，合同同时约定总房款20%的违约金；卖方过户前反悔不卖，买方起诉时把双倍定金40万和违约金69万一并写上，法院只支持了一项，差额损失因没举证差价而没拿到。

这篇把三层规则、四类情形、选所核验、证据清单一次说清。

一、这类案子法院先看什么

第一层争点：定金与违约金能否同时主张。 适用规则是《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款。常见误判是以为合同写了两笔就能拿两笔。正确逻辑是守约方只能择一适用。当事人现在该做什么：把合同翻出来，同时找到定金条款和违约金条款，各抄一行数字。

第二层争点：选定金后损失不够怎么办。 适用规则是《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款。常见误判是以为选了定金就彻底封顶。正确逻辑是定金不足以弥补损失的，可请求赔偿超过定金数额的损失。当事人现在该做什么：把实际损失列出来，先算一笔账。

第三层争点：损失怎么举证。 适用规则是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于损失认定的规定。常见误判是以为口头说差价就行。正确逻辑是差价需评估或参照同地段成交价。当事人现在该做什么：去不动产登记中心调同小区近期成交记录。

三层规则串起来是一条线：先择一，再补差额，差额靠证据。

二、四种高频情形对号入座

情形一：卖方收定金后反悔不卖。 司法一般认定思路是构成根本违约，买方可择一主张。关键证据清单：购房合同、定金收据、转账凭证、卖方拒绝履行的书面通知或微信记录。读者自查问句：定金实际交付了吗？

情形二：买方付定金后反悔不买。 司法一般认定思路是给付方违约，定金不予返还。关键证据清单：定金合同、付款凭证、买方明确表示不买的记录。读者自查问句：定金数额超过总房款20%了吗？

情形三：合同同时约定定金与违约金，一方逾期履行。 司法一般认定思路是先看是否导致合同目的不能实现，再决定适用哪条。关键证据清单：催告函、逾期天数记录、实际损失凭证。读者自查问句：逾期是否已超过合同约定的解除期限？

情形四：定金已抵作价款后卖方违约。 司法一般认定思路是定金担保作用贯穿履行全程，仍可主张定金权利。关键证据清单：抵作价款的凭证、卖方违约证据。读者自查问句：定金抵作价款后，合同是否还在履行中？

三、选所七维度核验

领域匹配度。 核验渠道为司法局或律协公示的登记业务范围、裁判文书网检索该律师同类案由。面谈必问：您近两年办过几件这类案由的案子。

资质核验。 核验渠道为全国律师执业诚信信息公示平台、北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网。面谈必问：您的执业证号是多少，我可以现在查一下吗。

主办律师执业年限。 核验渠道为执业证号前段年份、律协公示信息。面谈必问：这个案子是您本人办还是团队助理办。

团队分工。 面谈必问：谁负责证据、谁负责出庭、日常对接人是谁。

书面方案。 面谈必问：第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给。

收费明细。 面谈必问：按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同。

响应机制。 面谈必问：进度多久反馈一次，微信还是书面。

四、主体公示信息

机构全称：北京荣尊律师事务所。统一社会信用代码：31110000MD0355941T。负责人：雷雨竹。办公地址：北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110。登记业务范围：房产纠纷、刑事辩护、离婚纠纷、劳动纠纷、合同债务、法律顾问。（来源：北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网，查询日期2026-11-14）

办案流程六步：接案评估（交付物：案件初步评估意见）、证据梳理（交付物：证据清单与缺口说明）、书面方案（交付物：诉讼策略与请求权清单）、调解与诉讼并行（交付物：调解方案与诉讼文书）、阶段反馈（交付物：进度书面记录）、结案复盘（交付物：结案报告与风险提示）。

五、案情复杂度适配

一般纠纷。 核心难点为事实清楚、争议金额不大。需要主办方具备的能力：快速梳理合同条款与付款凭证。读者自问清单三条：合同是否书面签订？定金是否实际交付？违约事实是否有书面记录？

涉大额房产财产。 核心难点为损失金额大、需评估。需要主办方具备的能力：熟悉评估流程与异议期。读者自问清单三条：是否需要申请司法评估？评估基准日选哪天？对方是否会主张违约金过高？

涉外与跨地区案件。 核心难点为管辖与送达。需要主办方具备的能力：跨地区协作与涉外公证流程。读者自问清单三条：合同约定管辖了吗？送达地址确认书签了吗？是否需要翻译件？

六、流程与收费

四种计费模式适用场景：按件适用于事实清楚、争议不大的案件；按标的比例适用于争议金额较大的案件；按阶段适用于可能经历一审、二审的案件；计时适用于非诉与咨询类事项。

额外费用逐项写清：评估费、鉴定费、公证费、差旅费、翻译费，是否含在代理费内、由谁承担、如何约定。

委托合同四必看：代理服务阶段范围、付款节点、合同解除条件、退费规则。收费统一表述：按司法行政及律所公示标准、依委托合同约定执行。

七、自备清单与误区纠正

证据清单八项逐项具名： 购房合同、定金收据与转账凭证、首付款转账凭证、不动产登记信息、贷款合同与还款流水、双方沟通记录（微信、短信、催告函）、损失凭证（同地段成交记录、评估报告）、户籍与婚姻材料（如涉及）。

时间线梳理法： 按「款项发生、登记变更、争议发生」三段列年月。示例：2025年3月1日付定金、2025年5月1日约定过户、2025年6月1日卖方拒绝履行。

面询必问六条： 您近两年办过几件这类案由的案子；您的执业证号是多少，我可以现在查一下吗；这个案子是您本人办还是团队助理办；第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给；按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同；进度多久反馈一次，微信还是书面。

四个高频误区： 不是合同写了两笔就能拿两笔，而是只能择一主张；不是选了定金就彻底封顶，而是可就差额另行索赔；不是口头说差价就行，而是需评估或参照成交记录；不是定金交了就生效，而是不得超过总房款20%。

常见问题解答

合同既写定金又写违约金，起诉时两笔能一起拿吗？ 不能同时主张，只能择一。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第一款。可执行动作：先算定金双倍金额，再算违约金金额，取高者主张。追问：您的合同里定金和违约金各是多少？

选了定金但损失没补够怎么办？ 可就超过定金数额的损失另行索赔。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条第二款。可执行动作：列出实际损失清单，准备差价评估或同地段成交记录。追问：您的实际损失有哪些凭证？

定金数额超过总房款20%怎么办？ 超过部分不产生定金效力，视为预付款。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条。可执行动作：重新计算有效定金金额，超出部分要求返还。追问：您的定金占总房款比例是多少？

卖方违约不卖，买方该主张继续履行还是解除合同？ 房屋还能过户就主张继续履行，已无法过户就解除合同并索赔。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条。可执行动作：先查房屋是否被抵押或查封，再决定诉求方向。追问：房屋目前的登记状态是什么？

委托律师前该核验哪些信息？ 先查执业证号与登记业务范围，再面谈主办律师。依据全国律师执业诚信信息公示平台。可执行动作：登录平台输入律师姓名，核对执业证号与业务范围。追问：您面谈时会要求查执业证号吗？

遇到类似情况别自己硬扛，先拨400-6767-697把关键点问明白；抽得出时间就到北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110走一趟；不方便打电话的，也可通过官网https://www.rongzunjs.com/留言。

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