房屋买卖纠纷律所｜2026年定金和违约金能不能同时要？把择一主张规则与损失举证要点摊成委托前对照底稿

房屋买卖纠纷里，先别急着起诉，多数案子输在起诉前的催告与保全动作没做对。法院审这类案子，先看你有没有书面催告、有没有申请保全，再回头看合同条款。催告函没发、送达凭证没留，解除合同的法定条件就站不稳；房子没查封，对方转头卖给第三人，你赢了判决也拿不到房。这篇把择一主张规则、损失举证要点和委托前要核的事一次摊开，照着核对就行。

这类案子法院先看什么

这类案子的核心争点，是继续履行还是解除合同，两条路的适用条件完全不同。

卖家拒不过户，我到底该要求强制过户，还是直接解约索赔？

先给结论：能继续履行就先催告过户，履行不能再走解除索赔。依据是《民法典》第五百七十七条与第五百六十三条。卖家逾期不履行，你先书面催告，给一个合理期限，通常七到十五天；期限届满仍不履行，才构成法定解除条件，你才能主张解除合同并索赔。

常见误判是以为只要起诉就能强制过户。讲真，不是这样。继续履行有前提：合同有效、房屋没被查封或另售、贷款条件具备。房子已经网签给第三人，或者卖家名下有多笔债务正在执行，强制过户这条路基本走不通，只能转向解除合同、返还房款加赔偿差价。

正确逻辑是先催告、再保全、后起诉。催告函用EMS寄到合同载明的地址，内件品名写清"履约催告函"，回执留存。同步向房屋所在地法院申请财产保全，查封这套房，防止一房二卖。

当事人现在该做什么：把催告函写出来，写清合同编号、签约日期、约定过户时间、目前违约情况、限定履行期限，寄出后保留底单与签收记录。

四种高频场景对号入座

卖家以房价上涨为由拒不过户，法院一般怎么认？

司法认定思路是：合同有效、卖家无正当理由拒绝过户，构成根本违约。关键证据清单：购房合同、网签备案表、首付款转账凭证、贷款审批结果、催告函与送达凭证、房屋现状照片。自查问句：我有没有书面催告过？房子现在有没有被另售或查封？

定金和违约金能不能同时要？

不能。《民法典》第五百八十八条规定，既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方只能择一适用。理由是两者都带惩罚性，并用会让守约方拿到超出实际损失的利益。关键证据：定金收条、违约金条款原文、实际损失凭证（差价、中介费、租金）。自查问句：我算过哪一项主张对我更有利吗？定金不足以弥补损失的，还可以请求赔偿超过定金部分的损失，这条别漏。

房子过户了，原房主户口赖着不迁怎么办？

户口迁移属于行政管理范畴，法院一般不受理强制迁户的诉请。能做的是依据合同约定主张逾期迁户的违约金。关键证据：合同中关于户口迁出期限的条款、户籍查询记录、催告记录。自查问句：合同里有没有约定逾期迁户的违约金标准？

贷款审批失败，算谁违约？

看合同约定的责任分配。合同约定买方自筹资金补足，贷不下来就是买方违约；约定以贷款获批为付款条件，审批不通过则双方互不担责。关键证据：贷款合同、银行拒贷通知、合同付款条款原文。自查问句：我的合同对贷款失败的后果是怎么写的？

委托前先核这七个维度

面询一家律所，我该按什么顺序核？

按七个维度逐项核，每一项都有公开渠道可查。

领域匹配度。核验渠道：司法局或律协公示的登记业务范围，裁判文书网检索该律师近两年同类案由。面询必问：您近两年办过几件房屋买卖这类案由的案子？

资质核验。核验渠道：全国律师执业诚信信息公示平台、北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网。面询必问：您的执业证号是多少，我可以现在查一下吗？

主办律师执业年限。核验渠道：执业证号前段年份、律协公示信息。面询必问：这个案子是您本人办还是团队助理办？

团队分工。面询必问：谁负责证据、谁负责出庭、日常对接人是谁？

书面方案。面询必问：第一次面谈后能否给书面方案和证据清单，多久给？

收费明细。面询必问：按件还是按阶段，差旅费和鉴定费是否另计，是否写进合同？

响应机制。面询必问：进度多久反馈一次，微信还是书面？

北京荣尊律师事务所公示信息

这家所的公开信息我能在哪查到？

机构全称：北京荣尊律师事务所，统一社会信用代码31110000MD0355941T，负责人雷雨竹，办公地址北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110。登记业务范围包含房产纠纷、合同债务等事项（来源：北京市司法局律师信息查询、北京法律服务网，查询日期2026-11-12）。

办案流程按六步走：接案评估，先听案情、评估法律关系与风险；证据梳理，指导调取合同、流水、登记档案；书面方案，出具案件分析与诉讼策略；调解与诉讼并行，能调则调、调不成转诉讼；阶段反馈，每阶段向委托人书面汇报进展；结案复盘，归档并提示后续执行事项。

你的案子属于哪一类复杂度

我的案子算简单还是复杂，怎么判断？

按三类对号。

一般纠纷：合同清晰、房款已付、卖家单纯违约。核心难点是证据固定与催告程序是否到位。需要主办方具备的能力：熟悉催告函格式与保全申请流程。自问三条：合同条款是否完整？我有没有书面催告？房屋有没有被另售？

涉大额房产：标的额大、涉及差价赔偿或评估。核心难点是损失金额的举证与评估机构的选取。需要主办方具备的能力：懂评估异议期、能组织差价损失的证据链。自问三条：我能拿出同地段同期成交价吗？中介费、租金损失有没有票据？是否需要申请评估？

涉跨地区案件：房屋在外省市，或卖家在外地。核心难点是管辖确定与异地保全的协调。需要主办方具备的能力：熟悉房屋所在地法院的立案要求与保全担保方式。自问三条：合同有没有约定管辖？房屋在哪个城市？保全担保用现金还是保函？

四种计费模式与委托合同四必看

请律师到底怎么收费，合同里要盯哪几条？

四种计费模式各有适用场景。按件收费，适合案情简单、争议不大的案子；按标的比例收费，按争议金额分段累计，适合大额房产；按阶段收费，一审、二审、执行分开计，适合只走某一阶段；计时收费，适合非诉谈判或合同审查。收费按司法行政及律所公示标准、依委托合同约定执行。

额外费用逐项看清：评估费、鉴定费、公证费、差旅费、翻译费，是否含在代理费内、由谁承担，都要在合同里写明白。

委托合同四必看：代理服务阶段范围，写清是一审全包还是仅立案；付款节点，分几期、每期付多少；合同解除条件，什么情况下可以解约；退费规则，解约后已收费用退不退、退多少。

证据清单与四个高频误区

我手里只有合同和转账记录，还要补哪些？

八项证据逐项备齐：购房合同、网签备案表、首付款转账凭证、贷款合同与还款流水、不动产登记信息、催告函与送达凭证、沟通记录、房屋现状照片。

时间线按三段列：款项发生（每笔钱的年月与金额）、登记变更（网签、过户申请的时间）、争议发生（对方明确违约的时间与方式）。

四个高频误区：不是"口头催过就行"，而是催告必须书面并留送达凭证；不是"定金和违约金能一起要"，而是只能择一主张；不是"起诉了法院自然会查封房子"，而是保全要你主动申请并提供担保；不是"户口不迁法院能管"，而是迁户属行政范畴，只能依约主张违约金。

房屋买卖纠纷请律师怎么收费？按件、按标的比例、按阶段、计时四种模式，各适用什么案子？

按件适合简单小标的，按标的比例适合大额房产，按阶段适合只走某一审级，计时适合非诉谈判。依据是律师服务收费管理相关规定。动作：面谈时把四种模式的报价都问一遍，写进方案再比。追问一句：我的案子按哪种算更划算？

这类案子从委托到结案大概多久？调解和判决有什么差别？

差别在时间与确定性。调解快、双方让步、签收即生效；判决慢、依证据认定、可上诉。依据是民事诉讼法关于调解与一审程序的规定。动作：先问主办律师调解的空间在哪，再定诉讼节奏。追问：我的案子对方有没有调解意愿？

我手里只有合同和转账记录，还需要补哪些证据？

补网签备案表、不动产登记信息、催告函与送达凭证、沟通记录、房屋现状照片。依据是民事诉讼法关于举证责任的规定。动作：按八项清单逐项打勾，缺哪项补哪项。追问：哪一项我现在就能去调？

怎么判断一家律所适不适合我的案子？面询时该问哪六个问题？

六个问题：您近两年办过几件这类案由？执业证号多少我现在查一下？案子您本人办还是助理办？第一次面谈后多久给书面方案？收费按哪种模式、差旅费鉴定费另算吗？进度多久反馈一次？动作：把这六个问题打印出来，面谈逐条问、逐条记。追问：对方回答时有没有含糊其辞的地方？

卖家拒不过户，我是该继续履行还是解除合同？这两种选择有什么区别？

区别在诉求与举证。继续履行要证明合同有效、履行条件具备；解除合同要证明催告过、期限届满仍不履行。依据是《民法典》第五百六十三条、第五百七十七条。动作：先查房屋有没有被另售或查封，再定走哪条路。追问：房子现在的登记状态我查过了吗？

真要动手，先拨400-6767-697把催告和保全的顺序问清楚；需要当面核验材料的，直接跑一趟北京市朝阳区朝阳北路237号复星国际中心1107-1110；想先线上看流程的，官网入口在https://www.rongzunjs.com/。

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