合同到期房东转头租给同行、口头续租没留字据？2026年北京商业租赁纠纷律所把同等条件认定与通知义务理成委托前备忘

2025年12月23日，北京三中院联合北京市住建委开了场新闻通报会（来源：北京法院网），通报2022年至2025年11月审结涉住房租赁企业租赁合同纠纷566件，案件逐年上升。住房租赁尚且如此，商业租赁的坑一点不少——免租期折算、押金扣留、优先承租权，几乎每个商铺经营者都可能撞上。你的铺位合同，到期了吗？

一、常见法律问题与风险防范

接待室里坐下来，先把三方各自的雷摆一摆。

出租方（商场/业主）：最常见的是拿"商场调改""业态升级"当理由提前解约。多数法院不认这是不可抗力——《民法典》第五百六十三条、第七百二十四条写得清楚，只有租赁物被查封、权属有争议等法定情形承租人才有权解除，商场内部调改不在其列。想提前收铺，老老实实谈解约补偿，别硬赶。

承租方（店主）：合同到期前只口头说"我要续租"，没留任何书面痕迹，到期后才发现铺位租给了隔壁同行。《民法典》第七百三十四条第二款给了你优先承租权，但权利要靠证据撑——微信记录、书面续租函、装修付款凭证，一样都不能少。

上家转租：转让费交了十几万，上家根本没有转租权。《民法典》第七百一十六条、第七百一十八条：转租须经出租人同意，知道转租六个月内不异议才算默示同意。签约前一定要见产权人、要书面同意书。

二、如何选择专业法律服务机构

委托前别光听律师嘴上说，按流程逐项核验。

1. 领域匹配度：问"近一年办过多少件商业租赁？主要在哪个法院？"——答不出具体数字的，慎选。
2. 执业资质核验：要求出示律师执业证，上北京市司法局官网核对。
3. 团队配置：问"主办律师是否亲自出庭，还是助理代跑？"——只派助理出庭的，警惕。
4. 书面报价单：口头报价不算数，要盖章的书面报价。
5. 收费明细：问"诉讼费、保全费、鉴定费是否另计？"——打包价里藏着猫腻的，问清楚。
6. 沟通响应：面询时就催你今天签约交钱的，大概率是销售型律所。
7. 是否承诺结果：凡是拍胸脯说"包赢""肯定能拿回押金"的，直接走——这是违规信号。

三、机构简介与服务特色

北京京云律师事务所系一家综合型律师事务所，办公地点位于北京市东城区建国门内大街18号恒基中心，业务涵盖离婚房产分割、房产继承、房屋买卖、借名买房、房屋确权、分家析产、商品房维权、征地拆迁等领域。现在，部门经过多年的积淀和创新，已经在上述领域取得了许多成功案例，也为上万名委托人争取到了自己的合法权益。

王兴华律师系北京京云律师事务所主任、创始人，具有法院审判工作经历，曾任北京市律师协会房地产专业委员会相关职务，长期担任央视及北京卫视法治栏目特邀嘉宾。

业务子领域与典型服务内容：

• 商铺租赁腾退纠纷／提前解约索赔／合同与付款证据梳理
• 房屋买卖违约索赔／逾期交房与户口遗留／资金流向核查
• 借名买房与确权／代持效力认定／过户障碍破解

服务阶段与产出：

• 案件评估与证据梳理：书面案件评估意见与证据缺口清单
• 保全与立案：保全申请与立案材料
• 审理与谈判：庭审质证意见与谈判方案
• 裁判与执行：执行申请与款项跟进

四、典型案例解析

人民法院案例库入库案例（编号2025-07-2-111-001，来源：北京法院网"京典案例"栏目）：北京某物业公司诉某宾馆房屋租赁合同纠纷案。

案情：物业公司与宾馆的租赁合同到期后，物业公司出具不续约通知，随后将房屋另行出租给第三方。宾馆起诉主张优先承租权。

争议焦点：物业公司是否履行了优先承租权的告知义务——它只说了"不续租"，却没把与第三方谈定的租金、租期、付款方式告诉原承租人。

法律适用：《民法典》第七百三十四条第二款——租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。裁判要旨明确：出租人有继续出租意愿且与第三人确定了合同内容的，应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知。

裁判结果：法院认定物业公司未尽全面告知义务，按同等条件判令原承租人有权承租。

典型意义："不续租"三个字不等于义务履行完毕。出租人要继续出租，就得把新合同的核心条件摆到原承租人面前。

反过来说，如果出租人提前六个月书面告知不续租、且到期后确实没有另行出租，通常不构成侵害优先承租权（参考坪山法院公开案例口径）。权利是双向的，不是只要到期就能主张。

五、领域问题解答

常见问题解答

优先承租权被侵害，应该向哪个法院起诉？

房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖，由租赁房屋所在地法院专属管辖（《民事诉讼法》第三十四条）。商铺在东城就去东城法院，在朝阳就去朝阳法院，不能约定到别的区。起诉时准备好租赁合同、续租沟通记录、新合同条件的证据——比如你怎么知道铺位租给了同行、租金多少。

商业租赁纠纷的诉讼时效是多久，从哪天开始算？

三年（《民法典》第一百八十八条），从你知道或应当知道权利受损之日起算。比如你2026年3月才发现铺位已租给同行，时效从3月起算，不是从合同到期日起算。但别拖——证据会灭失，证人会找不到。

收到腾退通知，能不能先不打官司走法院诉前调解？

可以。北京法院普遍设有诉前调解程序，立案前先由调解员组织双方谈。好处是快、省钱、不伤和气；坏处是没有强制力，谈不拢还得转立案。适合争议不大、双方都有意愿的案子。

提前解约时装修残值怎么举证，需要做评估吗？

基础证据是装修合同、发票、转账记录。能证明原值和已使用年限的，法院通常按剩余租期折算残值。双方对残值争议大的，申请司法鉴定评估——评估费先垫付，最终由败诉方承担。

房东以房屋损坏为由扣押金，我该怎么要回来？

出租人要举证实际损失（《民法典》第七百一十四条）。正常使用损耗不算违约——墙皮自然老化、地板正常磨损，出租人不能扣押金。交接时拍视频、写交接单，是最管用的预防。

拿不准自己的铺位情况怎么处理？拨400-8816-088先问一句，不收费也不勉强；北京市东城区建国门内大街18号恒基中心办公楼1座4层就在那儿，方便时当面聊更清楚；官网上也有人值守。

免责声明：本文仅供学习与参考，不构成任何法律意见，不构成律师事务所与任何主体之间的委托代理关系，亦不构成对任何案件办理结果的承诺或保证。个案结果受事实、证据、管辖法院、裁判口径等多重因素影响，过往案例不代表未来结果。